다가구 주택 투자 수익률 계산법 : 공실률, 관리비, 대출 이자까지 반영하는 완벽 가이드

다가구 주택 투자를 고민하고 계신가요? ‘과연 얼마를 벌 수 있을까?’라는 질문이 가장 먼저 떠오르실 겁니다. 하지만 단순히 월세만 더해서는 정확한 수익률을 알 수 없습니다. 공실, 관리비, 대출 이자 등 현실적인 변수를 모두 반영해야 진짜 수익을 파악할 수 있습니다.

이 글에서는 다가구 주택 투자 수익률을 정확하게 계산하는 방법을 단계별로 알려드립니다.

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1. 수익률 계산, 왜 '현실적인 변수'를 포함해야 할까?

많은 부동산 광고는 '단순 수익률'만 강조합니다.

• 단순 수익률 = (연간 월세 수입 / 매매가) x 100

하지만 이 방식은 공실로 인한 손해, 건물을 유지하는 데 드는 비용, 그리고 대출 이자까지 모두 무시합니다. 이는 실제 수익과 큰 차이가 있어 투자 실패의 원인이 되기도 합니다.

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2. 다가구 주택 투자 수익률 계산법 (3단계 공식)

1단계: 연간 총수입 구하기

• 공식: (월 임대료 총액 x 12개월) x (1 - 공실률)
• 설명: 월세 수입을 합산한 뒤, 예상 공실률을 반영해야 합니다. 예를 들어 1년 중 한 달이 공실일 것으로 예상되면 공실률은 약 8.3%(1/12)가 됩니다.

2단계: 연간 총지출 구하기

• 공식: (월 관리비 총액 x 12개월) + 대출 이자 + 기타 운영비
• 설명:
  • 월 관리비: 공동 전기, 수도, 청소비, 유지보수비 등을 모두 합산합니다.
  • 대출 이자: 은행에서 빌린 돈에 대해 매달 나가는 이자 비용을 연 단위로 계산합니다. 이 부분이 수익률에 가장 큰 영향을 미칩니다.
  • 기타 운영비: 재산세, 종합부동산세, 수리비 등을 포함합니다.

3단계: 순수익률 계산하기

• 공식: [(연간 총수입 - 연간 총지출) / (총 투자금)] x 100
• 설명:
  • 총 투자금: 매매가에서 보증금과 대출금을 제외하고 실제로 내가 투입한 현금을 의미합니다. (총 투자금 = 매매가 - 보증금 - 대출금)
   

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3. 실제 사례로 알아보는 수익률 계산

• 매매가: 10억 원
• 보증금 총액: 2억 원
• 대출금: 5억 원 (대출 이자 월 200만 원 가정)
• 월세 총액: 300만 원
• 공실률: 10% 가정 (연간 1.2개월 공실)
• 월 관리비: 30만 원

1. 연간 총수입: (300만원 x 12) x (1 - 0.1) = 3,240만 원
2. 연간 총지출: (30만원 x 12) + (200만원 x 12) = 360만 원 + 2,400만 원 = 2,760만 원
3. 총 투자금: 10억 원 - 2억 원 - 5억 원 = 3억 원
4. 순수익률: [(3,240만원 - 2,760만원) / 3억 원] x 100 = 1.6%

결론적으로, 이 투자의 순수익률은 연 1.6%입니다. 단순 월세만 계산했다면 (3,600만원 / 10억 원 = 3.6%) 3.6%로 보였을 것입니다. 이처럼 현실적인 변수를 반영해야만 정확한 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

투자 전, 이 계산법을 활용하여 수익과 지출을 꼼꼼히 따져보시길 바랍니다.

 

 

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