셀프 부동산 계약 [매매, 서류, 자가신고] 방법

셀프로 부동산 계약, 정말 가능할까요?

저도 처음엔 "이건 전문가 없이 못하는 거 아냐?" 생각했어요. 그런데 실제로 해보니까, 시간과 수수료 아끼는 대신 꼼꼼한 준비가 필요하더라구요.

 

특히 아는 사람끼리 집을 사고팔 때(가족·친구 등), 공인중개사 없이 부동산 매매계약서를 직접 작성하고 등기까지 셀프로 처리하는 분들이 늘고 있어요.

수수료만 해도 몇 백만 원 아끼니까요!

 

그래서 오늘은 실제로 셀프 매매를 하고 싶은 분들을 위해,
부동산 매매 계약부터 서류 준비, 자가신고 방법까지
한 번에 끝내는 셀프 부동산 계약 가이드 (2025 최신판)를 정리해드릴게요.

 

 

 

 

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✅ 목차

1. 셀프 부동산 계약이 가능한 상황
2. 셀프 매매 절차 한눈에 보기
3. 반드시 준비해야 할 서류 총정리
4. 실거래가 자가신고 방법
5. 셀프 등기 신청 방법 (+수수료 절약 팁)

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1. 셀프 부동산 계약이 가능한 상황은?

다음과 같은 경우라면 공인중개사 없이도 충분히 셀프로 계약 가능합니다.

 

✅ 가족 간, 지인 간의 매매
✅ 거래 대상 부동산의 상태와 권리관계가 명확할 때
✅ 단독주택, 아파트, 토지 등의 단순한 구조의 부동산
✅ 이전에 부동산 거래 경험이 있거나, 서류에 익숙한 경우

 

❌ 다만 다음 상황이라면 중개사를 통한 거래를 권장드려요.

• 권리관계가 복잡하거나 다가구, 상가 등 구조가 어려운 경우
• 전세, 임차권 등 임대차 계약이 얽혀 있는 경우
• 부동산 분쟁의 여지가 있는 경우

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2. 셀프 부동산 매매 절차 한눈에 보기

1단계	매수·매도인 간 조건 협의 (가격, 지급 일정, 이사일 등)
2단계	부동산 매매계약서 작성 (표준계약서 사용 권장)
3단계	계약금·중도금·잔금 이체
4단계	실거래가 자가신고 (국토교통부 RTMS)
5단계	취득세 납부 (위택스 or 지자체)
6단계	소유권 이전등기 신청 (셀프 등기 가능)

 

 

 

 

 

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3. 셀프 계약 시 필요한 서류 목록 [매수인/매도인]

공통	- 매매계약서 (2부) - 신분증 사본 - 인감증명서 (1개월 이내) - 주민등록등본	동일
매수인 추가	- 인감도장 - 가족관계증명서 (세대 분리 여부 확인용) - 자금조달계획서 (금액 6억 초과 시 필수)	- 등기권리증(등기필증) - 건축물대장, 토지이용계획확인서 - 지방세납세증명서
실거래신고용	- 매매계약서 사본 - 매수인·매도인 신분증	동일

 

💡 인감증명서는 계약서상의 인감과 동일한 도장이 찍힌 것이어야 합니다.
등기소에서 문제될 수 있어요!

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4. 실거래가 자가신고 방법 (국토부 RTMS)

✅ 신고 사이트: https://rtms.molit.go.kr

매매계약 후 30일 이내에 실거래 신고해야 과태료 면제
과태료는 최대 500만 원!

신고 방법 요약

1. RTMS 접속 → ‘자가신고’ 선택
2. 공동인증서 로그인 (매수인)
3. 부동산 소재지 입력
4. 거래금액, 계약일, 잔금일 등 입력
5. 계약서 파일 첨부 (스캔본 PDF 또는 이미지)
6. 신고 완료 → 접수번호 발급

📌 자가신고 후 지자체 담당자가 승인하면 완료됩니다.

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5. 셀프 등기 신청 방법 (소유권 이전)

✅ 방법 ① 직접 등기소 방문 (가장 안전한 방법)

1. 관할 등기소 방문
2. 등기 신청서 작성
3. 수수료 납부 (수입인지 + 등록면허세)
4. 등기권리증 수령

✅ 방법 ② 인터넷 등기소 신청

https://www.iros.go.kr

• 공인인증서로 로그인
• 부동산 소유권이전등기 → 양식 입력
• 전자신청 가능 (단, 초보자에겐 다소 어려움 있음)

💸 등록면허세, 취득세 합쳐서 약 매매가의 1.2~4.6% 수준이에요
(예: 2억짜리 아파트 매수 시 취득세 약 240만 원)

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✍️ 마무리 TIP

셀프 부동산 계약은 생각보다 어렵지 않지만,
❗ 계약서 한 줄, 신고 하루 늦은 것 때문에 세금 폭탄 맞을 수 있어요.

 

✔ 꼭 확인하세요:

• 계약일로부터 30일 이내 실거래신고
• 잔금 지급 후 즉시 등기이전 신청
• 계약서와 인감도장 불일치 절대 금지
• 모든 과정은 문서 또는 PDF로 백업 필수

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